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Kündigung des Mievertrages wegen Insolvenz des Mieters

Trotz Regelung im Mietvertrag keine Kündigung möglich

Wenn ein Unternehmen einen Antrag auf In­solvenzeröffnung stellen muss, ist das für das Unternehmen und die Gesellschafter schlimm. Wenn zudem noch das Unternehmen in Mieträumen arbeitet und es vom Vermieter hinausgeworfen werden kann, ist die Existenz möglicherweise vernichtet. Kann ein Vermieter überhaupt das Mietverhältnis bei Zahlungs­rückstand oder Insolvenz des Mieters fristlos kündigen?

Scheinbar auf der sicheren Seite scheint ein Vermieter zu sein, wenn er z.B. folgenden Pas­sus in den Mietvertrag hat schreiben lassen: „Bleibt der Mieter mit dem monatlichen Miet­zins länger als 2 Monate im Rückstand, so ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Ferner ist der Vermieter im Falle des Konkurses, des Ver­gleichs oder der Zahlungseinstellung des Mie­ters zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt."

Der Bundesgerichtshof hatte in solch einer Situation zu entscheiden (Az. II ZR 394/12). Er kommt zum Schluss, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht so ohne weiteres kündigen kann. Er kann auch den entstandenen Schaden wegen der fehlenden Mietzahlungen nicht einklagen. Es bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, den finanziellen Schaden als Insol­venzforderung beim Insolvenzverwalter anzu­melden. Bei einem Mietvertrag handelt es sich um ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Der Ver­mie­ter ist daher sogenannter Altgläubiger. Eine Regelung, dass bei Insolvenz (Konkurs) des Unternehmens fristlos gekündigt werden kann, ist damit unwirksam.

Was folgt für den Vermieter? Vor der Vermie­tung die Bonität des Mieters prüfen (lassen). Im Zweifel nicht an die entsprechende Firma vermieten. Bei Mietrückständen konsequent auf Zahlung drängen, eventuell persönlich vor­beigehen und die Miete in bar abholen. Was folgt für den Mieter? Bei Insolvenz und fristloser Kündigung des Mietvertrages die Ruhe bewahren. Auf den Insolvenzverwalter verweisen oder auf das Urteil unter dem vor­genannten Aktenzeichen.

Mit einem Fuß im Knast

Risiko für Geschäftsführer bei Insolvenz in Eigenverwaltung

Mit dem ESUG, dem Erleichterung der Sanie­rung von Unternehmen Gesetz, ist im Insol­venzrecht so etwas wie ein Schutzschirm­verfahren ent­standen. Es gilt seit 1.3.2012. Demnach können Organvertreter (z.B. Ge­schäftsführer) die Sanierung des Unternehmens in Eigenregie durchführen. Anstelle eines Insol­venzverwal­ters mit weitgehenden Vollmachten begleitet ein sogenannter Sachwalter diesen Vorgang. Allerdings ist das für Geschäftsführer nicht ganz ungefährlich.

Unter dem Schutzschirm können Geschäftsführer zwar ohne persönliches Risiko weiter­hin Geschäfte tätigen, die zum normalen Geschäftsbetrieb gehören. Wenn sie darüber hinaus Vereinbarungen treffen, die sich negativ auf das Unternehmen auswirken, haften sie unter Umständen mit ihrem persönlichen Vermögen und können sogar strafrechtlich belangt werden.

In einem Artikel in der F.A.Z. (vom 16.10.2015. S. 9) wird empfohlen, im Zweifel die wesentli­chen Beteiligten, also Sachwalter und Gläubigerausschuss zu informieren und vorher Rechts­rat einzuholen. Denn es gilt für den Geschäftsführer § 64 Abs. 2 GmbH-Gesetz. Dort steht: "Die Geschäftsführer sind der Gesellschaft zum Ersatz von Zahlungen verpflichtet, die nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft oder nach Feststellung ihrer Überschuldung geleistet werden". Ausgenommen von dieser Haftung sind Zahlungen, die "mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmanns vereinbar sind". Doch darüber kann man im Zweifel streiten.
2013-08-20 Lieferstopp

Riskante Gesellschafterdarlehen bei Insolvenz

Sicherheiten können bei Insolvenz zum Rohrkrepierer werden

Nehmen wir an, Sie wären Gesellschafter einer GmbH. Die GmbH könnte wegen fehlender Bonität zu marktüblichen Konditionen von der Bank kein Darlehen mehr erhalten. Und nehmen wir weiter an, Sie geben Ihrer Gesellschaft ein Gesellschafterdarlehen.  Ganz ohne Sicherheiten wollten Sie das nicht tun, schließlich ist es Geld aus Ihrem Privatvermögen. Sie würden sich daher beispielsweise Forderungen der Gesellschaft als Sicherung abtreten lassen. Damit glauben Sie sich auf der sicheren Seite.

Nun nehmen wir nun weiter an, dass die Gesellschaft das Darlehen, das sie vor beispielsweise fünf Jahren gegeben haben, wieder an Sie zurückgezahlt hat. Nach weiteren zwei Jahren nach dieser Darlehenszahlung müsste die Gesellschaft einen Antrag auf Insolvenzeröffnung stellen. Sehr schlecht für die Gesellschaft, würde man vielleicht sagen. Aber das Gesellschafterdarlehen wäre ja schon an Sie zurückbezahlt. Daran kann man nicht mehr rütteln – meinen Sie. Der Insolvenzverwalter kann dennoch das Geld des zurückgezahlten Gesellschafterdarlehens zurückfordern! Wie das?Der Gesellschafter als Darlehensgeber wusste, dass die GmbH finanzielle Schwierigkeiten hat (keine Darlehen von der Bank möglich). Sein Darlehen war damit nach der Insolvenzordnung (InsO) ein sogenanntes „kapitalersetzendes Darlehen" (§ 135 InsO).

Wenn solch ein Darlehen von der Gesell­schaft schon zurückgezahlt worden ist, kann der Insolvenzverwalter es wieder zurückfordern a) wenn es innerhalb eines Jahres vor Insolvenzeröffnung zurückgezahlt worden ist (§ 135 Abs. 2 InsO) oder b) wenn das Darlehen besichert wurde und die Darlehensrückzahlung innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren vor Insolvenzeröffnung erfolgt ist. Der rechtliche „Trick" ist nun, dass jede dieser beiden Situationen separat betrachtet wird. Es greift hier nach dem Urteil des BGH (Bundesgerichtshofes) die 10-Jahres-Frist und nicht die 1-Jahres-Frist!

Folgerung: Hätte der Gesellschafter keinerlei Sicherheiten für sein Gesellschafterdarlehen verlangt, könnte der Insolvenzverwalter das Geld aus dem zurückgezahlten Darlehen nicht mehr zurückfordern (1-Jahres-Frist überschritten). So steht der Gesellschafter dumm da, obwohl er meinte, er hätte es mit der Forderungsabtretung zur Darlehenssicherung clever gemacht.

Die folgende Graphik zeigt nochmals die Zusammenhänge:
2013-12-03 Risiko Gesellschafterdarlehen Ablauf

 

2014-08-03 Privatinsolvenz